今回は寺尾恵介さんの本を自分用に記録しておこうと思います。
やっぱり、本をいくら読んでも内容を忘れてしまうので、こういう備忘録は必要かな。
もちろん、人に見せるものではないので。
アパート経営は地方で始めよう
地方のアパートがいいよって話
利回りこそ、最大のリスクヘッジ→人気のない地域のみ
40カ月で家賃年収5千万円
金持ち父さん、貧乏父さんを読んで勉強
成功している人は1万のセミナーでも受ける。とても勉強熱心。
勉強のために、まず100件を内見する。
①築16年のアパートを購入→問題のある入居者で困る
②築28年の古いRCを購入 19%
補修費を含めず購入
リフォームの限界あり → 風呂を直すには壁を壊す必要性
この物件から、築20年を超えるものは辞めた
③任意売却の物件を購入 →空室も家賃を落とせばすぐに埋まった。
④半分空室の築15年 重量鉄骨5階建てを購入
→賃料を下げる、ちゃんとリフォームをする。
⑤築12年 ＲＣ3階建て 利回り12％
買い付け証明と一緒にお手紙を添えて 15%に値下げ
管理会社の社長と周辺をお願いして歩く
出来うる対策はすべて同時にやる
⑥ネット流れの加賀 18% 築9年
空き戸が少ない場合には、作為的に増やしたかも フリーレントなど
最近に集中していないかチェック
地方物件で必ず成功する物件購入のポイント
売主側にプライドや見栄で非公開のことも
良い売り物件はそれを買える人にしかこない→不動産屋にとって良いお客はとてもありがたい。
買う前から上得意客になっておくための3つのポイント
①買いたいという熱意をしっかり、伝えること
②購入したい物件の条件を明確に示すこと
③融資が通る人間であることをアピールすること
→物件の資料請求をした人の90%は何のアクションもない→すぐ返信
「僕の基準は厳しいですが、判断は早いです。買う場合でも買わない場合でも、翌日には判断しますので、どんどん情報をください。」
買いたい基準を明確に
①物件の種類
②構造
③築年数
④エリア
⑤希望の価格帯
⑥妥協できるポイント
⑦購入できないNGポイント
筆者は
①富山または石川県で、いくつかの供給過剰地域を除いたエリア
②RCまたは鉄骨造で築15年以内 利回りによって20年以内
③借地、再建築不可、違法建築NG
④空室率にこだわらない
⑤プロパンガスがよい
投資エリアは絞る
存在を大きくするには規模、チームに支払う額を大きくする
募集時の礼金と敷金を調べる→ちゃんととれているところがよい。
売り物件のチェックポイント
①担保評価 積算評価 RC 12万/㎡
積算価格を評価する
②利回りと価格交渉の余地
③大家のレベル
アパート経営の能力の低い売主から安く物件を購入し、経営を軌道に乗せる！
購入できないNGポイント
①建物が傾いている
②基礎、地盤に問題がある
③雨漏りが発生している
④白ありが発生している
⑤水回りに寿命が来ている
⑥配管が鉄製で相当劣化している
利回りを劇的に上げる交渉テクニック
指値する→積算評価で
買付証明に一工夫
1枚目 普通の買い付け証明
2枚目 価格の根拠 物件の瑕疵、欠点、修繕が必要なポイント
3枚目 購入意欲と確実な決済
銀行の名前、内諾があるか？支店長の名刺のコピー 可能な期日
人によっては、
①買い付け証明
②物件を誉めまくる 大事に管理をしていく
③価格の面は、銀行からの融資額が、ここまでしかでなかった。→第3者のせいにする
他人のお金でアパート経営 融資の秘訣
返済比率を50%以下にする
融資の通りやすくする秘訣
①アパート経営に成功している
②高い属性でしっかりした人
③残高いっぱいの貯金通帳
④融資の通りやすい物件
⑤融資の通りやすい銀行
商品の中にアパートローンってあると積極的
空室の多いアパートを満室にすると評価される
満室チームで高稼働＆高収入のアパート経営
リフォーム職人さん 個人名の方
仕事にはプライドを持っている
複数の工事をお願いする場合には、工務店にお願いする
良い職人さんが見つかったら、他の職人さんを紹介してもらう
シルバー人材センター
定期訪問と清掃を依頼
便利屋さん
多種の小規模な作業をまとめて引き受けてくれる
購入直後のてこ入れ期間
プロパンガス会社
地方でも高稼働 入居率95%のアパート経営
高利回りでも空室があってはいけない理由
①管理会社に空室があって当然という認識が出来てしまう
②次の物件で融資が受けにくくなる
③空室があると建物を傷める原因になる
→一番の空室の理由は、家賃が高すぎるから
管理会社にえこひいきしてもらう
①熱意を見せる
②やる気を上げる
③一目置かれる
④仲良くなる
ビジョンを語る レスポンスを早くする
払うべきものは払う
自作の案内チラシを作成する
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