ちょっと、ややこしいタイトルだが、戸建て賃貸運用法を読んでみたので、備忘録を残します。
第一章 戸建て賃貸が全国３００万人大家さんを救う
データが書いてある。
みんな戸建てに住みたいよねっていう話。
第二章 日本のアパマンが廃墟になる日
アパマンを業者が作り続ける話。
2006年のころは利回りが13～14％あったらしいから、本当に儲かったんだろうね。
アパマンを経営するなら、
入居者募集の方法を既成概念にとらわれず、いろいろ工夫すること
全く違うコンセプトの商品を供給すること
だそうだ。
成約には5人の内定が必要で、最低5人内定してから、家賃を下げることを検討したほうがいいらしい。
第2章 貸してよし・住んでよし・売ってよし
基本は新築の場合には、土地を持っていることが前提。
アパートは通勤を前提に考えるため、駅が近いほうが需要が高い。
だが、「住まい」として考えた場合、戸建ては「奥さん」に決定権があり、暮らし安さを考え、郊外になっても大丈夫である。
入居すると、戸建て→アパートにはなりにくいので、退去がない。
勝手に客が家の管理を始める。
土地が小さくても大丈夫
アパートは利回りで金額が決まってしまうが、戸建ては実需の人に売れる。
第３章一生賃貸でも戸建てに住みたい
戸建てに10万円払うなら、家買ったほうがいいんじゃない？
→リストラされるリスクがあり、賃貸のほうが身軽と考える人がおおい。
家賃補助がもらえる。
戸建て賃貸の魅力
→ペットが飼える これは必須にしといたほうがいい
本体を1000万円以下で売れる使用のものを作る
第4章 安くて売れる新築戸建て賃貸を1000万円以下で手に入れる方法
安い工務店の特徴
①住宅展示場をもっていない
②建物の構造、使用を規格化している
③分譲事業を行っていない→借入金があるため
④少数精鋭である
コストを下げる究極の方法
→いろいろ書いてあるが、秀光ビルドさんなら大丈夫そう。
第5章 利回り20%以上の中古戸建賃貸をキャッシュで手に入れる方法
出来り限り都心にアクセスが良いところがよい
値段付けの方法
①何年間は持ちそうか、考える
②例えば10%なら、10年で元が取れる
最低でも投資回収した年数の2倍は収益物件として活躍できることを前提にする
10年は大丈夫なら、5年で元を取ると考えて、
適正利回りは20%になる
→利回りから適正価格を計算する
買い付けをどんどん出す
1000の情報を集めて、100の現場をみて、10の買い付けをいれて、１買えるくらいの頻度
また、競売や上物付き土地を買うと安い
第6章 戸建て賃貸ならではのリスクと、その回避方法
商業地には不向き
土地から購入して建てるには向かない
まぁ、簡単に言うと、新築戸建ては需要がある。
ただし、土地から仕入れる場合には、難しい。
築古→更地→新築を建てる という流れが良いかもしれない。
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