玉川陽介先生の本です。
自分のための備忘録として、残していきたいと思います。
①サラリーマンの副業に最適な不動産投資
銀行の貸し出し条件に合うような、人物属性、物件を持っていく。
②投資主体により異なる不動産投資の目的と利益
様々な投資家の目的
１．相続性対策
２．投資ファンド
３．年金代わり
４．中小企業の社長→ブランドと土地へのあこがれ
③勝ち続けるための指標「IRR」
IRR （Internal Rate of Return）で評価
→つまり、物件保有期間中の収支を厳密に計算する。
それが、個人が勝てる条件。
数字に強くなる。
④銀行融資の仕組みを知って融資を引き出す
不動産価格は銀行の融資姿勢が決める。
銀行融資の仕組み
①物件の必要条件 耐用年数内
②人物属性 安定収入
③借入金額
債務超過にはしない
銀行の融資したいタイミング 3月末 ９月末
金融機関は４％でストレスをかける
⑤個人投資家に適した物件を見極める
いつ買うべきか？→証券市場から半年程度の遅効性で不動産価格は下がる
不動産投資は始める時期と終える時期が大切
都心まで電車で３０分以内の物件を買う
→ネット利回りが高く、ローンを付けやすい
流動性、空室、価格下落リスクも考慮
中心地から離れると、地域経済の影響を受ける
どんな物件を買うのか？
木造は築年数とともに下落。
築２０年のRCを買う→あまり下がらない。
鉄骨が下がりにくい
どうすれば安く買えるか？
競売→現金決済
相続での放出
土地値以下の物件 収益から計算すると土地値以下になってしまう
問題を抱えた物件→解決できる問題 家賃未払い
室内がとても汚い
雨漏りがする
テナントの属性が悪い
テナントとの契約書がない
売主が信用できない
解決ができない問題 借地
再建築不可
権利関係が複雑
連棟式 壁がつながっている
建蔽率 容積率がオーバー 違法建築
⑥科学的に考える空室率と賃料設定
妥当賃料を統計的に割り出す → 自分でデータベースを作る
空室率を減らして賃料を高く取るには？
インターネット広告を効果的に行う
妥当な賃料を設定
リフォームをして見た目の印象をよくする
フリーレント
ウェルカムキット→低価格帯のみ
ルームシェア、留学生
インターネット接続費用を賃料へ
客付け業者に奨励金
広告をきれいに作る
賃料以外を下げる
⑦業者の目から見た、修繕・管理のポイント
修繕は収益に貢献するところのみ
それ以外は多少見た目が悪くなっても、最低限の補修のみ
リフォーム会社は自分で発注する
管理は自主管理 → 自宅近くの物件のみ
よくあるトラブルと修繕費
→トラブルごとの単価や対応方法を知ることで、自分で対応ができるようになる
水漏れ 数万
給水ポンプ ５０～６０万
給湯器
リフォーム代の相場
原状回復費用を抑える
設備は交換せず、使えなくなるまで使う
部材をオーナー支給
⑧売却時のポイントと税金対策
売却のタイミング → 景気の良い時期、満室の時、外観のリフォーム後
税金→基本的には節税は過度には行わず、払う。
赤字決済を避けるのがいい。
この本で、学んだのは
①コストを含めて、この物件を買うといくら儲かるのか、しっかり計算する
②データを取って、想定される賃料下落などの計算を行う
ということでしょうか。
データをもとに予測を立てれれば、儲かる！
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